TYPES D’HYPOTHÈQUES

Plusieurs paramètres rentrent en considération dans le choix d’une hypothèque. Outre le taux d’intérêt à négocier, il faudra également arrêter les modalités de l’amortissement (remboursement de la dette). Une part de l’hypothèque doit être amortie sur une durée maximale de 15 ans pour que celle-ci ne représente finalement que deux tiers de la valeur de nantissement. Notez que le bailleur de fonds obtient un droit de gage sur le terrain pour s’assurer que les modalités définies seront respectées.

L’HYPOTHÈQUE QUI CONVIENT

Il existe divers types d’hypothèques. Les plus connus sont les hypothèques à taux fixe, à taux variables et les hypothèques basées sur le taux d’intérêt de référence pour les prêts interbancaires appelé Libor. Le choix de la variante appropriée dépend de votre situation personnelle, de votre profil de risque et de l’appréciation de l’évolution future des taux d’intérêt. Il s’agit ici, en principe, de déterminer de quelle sécurité et de quelle liberté d’action vous avez besoin.

Ce choix dépend également si vous avez établi un budget rigoureux ou si vous souhaitez pouvoir profiter de la variation des taux d’intérêt. Comme chaque variante présente ses opportunités et ses menaces, il vaut la peine de se faire conseiller de manière compétente avant de conclure un tel contrat.

LES QUESTIONS QUE VOUS DEVRIEZ VOUS POSER

Quel est le montant du crédit dont vous avez besoin ?
Quelle part de votre revenu voulez-vous (et pouvez-vous) investir dans votre futur logement ?
A quel type de prêt voulez-vous souscrire et pour quelle période ?
Pouvez-vous verser des amortissements extraordinaires ?
Les prévisions sur l’évolution des taux d’intérêt sont-elles stables ou faut-il s’attendre à une fluctuation à court terme ?
Réfléchissez à ces divers points avec l’aide de nos conseillers avant de rencontrer avec lui votre banquier.

UN MIX EST UNE BONNE SOLUTION

Pour ne pas être livré à la fluctuation des marchés hypothécaires et des marchés des taux, nous vous recommandons, selon les circonstances, de ne pas vous procurer la totalité du montant du crédit dans le cadre d’un seul et unique modèle hypothécaire mais de combiner divers modèles avec des durées différentes. Vous conserverez ainsi une certaine liberté d’action sécurisée. Chaque fois qu’une tranche du financement arrive à échéance, vous avez la possibilité de recourir à une nouvelle solution.

NE MANQUEZ PAS LES NOUVEAUX FINANCEMENTS

Si vous contractez une hypothèque à taux fixe, vous saurez à quoi vous attendre jusqu’à la fin du contrat. L’institut qui vous aura accordé le crédit prendra contact avec vous en temps voulu pour renégocier le financement. Cependant n’omettez pas, en tant que débiteur hypothécaire, de surveiller attentivement les différents délais et échéances de vos hypothèques et entrez en relation avec votre conseiller personnel six mois avant l’expiration de votre hypothèque si vous n’avez pas de nouvelles de votre banque d’ici là.

L’AMORTISSEMENT

AMORTIR UNE HYPOTHÈQUE

En règle générale, la banque exige un remboursement partiel de la dette appelé « amortissement » pouvant aller jusqu’à 65 % de la valeur vénale. L’emprunteur peut décider de procéder à un amortissement plus important. Cette démarche est à envisager dans les périodes à faibles taux d’intérêt dans la mesure où les charges que représentent les intérêts s’en trouveront durablement réduites. L’emprunteur sera également moins fortement touché par les éventuelles hausses de taux qui pourraient survenir.

AMORTISSEMENT DIRECT

L’amortissement direct consiste à rembourser périodiquement un certain montant. La dette hypothécaire diminue ainsi constamment de même que la charge des intérêts grevant l’hypothèque. A contrario, les possibilités de déduire les intérêts du revenu imposable et la dette de la fortune imposables diminuent elles aussi.

AMORTISSEMENT INDIRECT

Dans le cadre de l’amortissement indirect, l’hypothèque n’est pas remboursée avant une certaine échéance. Les amortissements sont épargnés séparément sous la forme de cotisations d’assurance ou de placements par exemple dans une prévoyance individuelle liée (3e pilier a). Ainsi, la dette hypothécaire demeure inchangée durant toute la durée contractuelle et les déductions fiscales induites par la dette et par les intérêts qui lui sont liés restent fixes.

Durant cette période, les versements constituent un gage en faveur de la banque à des fins de sûreté. A la fin du terme convenu, l’intégralité du montant dû à l’établissement financier est prélevée sur la police d’assurance pour remboursement. Il vaut la peine d’envisager un amortissement indirect lorsque les rendements des placements financiers excèdent la charge des intérêts hypothécaires (avantage fiscal compris).

AUTRES AVANTAGES DU PILIER 3A

L’amortissement indirect combiné avec la prévoyance individuelle liée (3a) est un cas particulier car il permet de profiter d’avantages fiscaux supplémentaires. En effet, les virements sur le compte de prévoyance sont déductibles du revenu imposable jusqu’à concurrence de la déduction annuelle maximale. Par ailleurs, la valeur de rachat du pilier 3a (primes et rendements) sont exemptés d’impôt sur la fortune durant le contrat. D’une façon générale, les avoirs de la prévoyance pourront être consacrés ultérieurement à la propriété du logement, que ce soit sous forme d’amortissements ou pour effectuer des rénovations augmentant la valeur du bien.

LA DEMANDE DE CRÉDIT

L’ENVOI DE LA DEMANDE DE CRÉDIT

Les banques analysent chaque demande de crédit hypothécaire sous l’angle de la qualité du bien et de la solvabilité du débiteur. L’appréciation qui en résulte influera positivement ou négativement sur le taux d’intérêt et sur les conditions du prêt. Lorsque le préavis est favorable (risque moins élevé pour la banque), le prêt béné- ficiera de meilleures conditions qu’en cas d’appréciation médiocre. La première impression est primordiale. Ainsi, les documents présentés à la banque doivent être complets et d’actualité.

DOCUMENTS POUR LA BANQUE

Apportez les documents suivants lors de l’entretien de financement avec votre conseiller bancaire :

Documents d’identité personnels
Données détaillées sur la profession, le patrimoine et les revenus
Attestation de l’Office des poursuites
Montant du crédit sollicité
Preuve de l’existence des fonds propres
Renseignements sur le bien immobilier ou sur le projet de construction
Estimation du bien (s’il y en a une), valeur d’assurance et estimation fiscale
Autres éléments qui pourraient être décisifs pour la décision de la banque

Pour que la banque puisse apprécier correctement la demande, il est également important qu’elle sache s’il s’agit d’une première accession à la propriété ou si l’emprunteur est déjà propriétaire d’une autre maison. De plus, vous devriez fournir de façon transparente le plus de détails possible à la banque sur la maison ou l’appartement que vous souhaitez acquérir.

LOCALISATION DU BIEN

D’autres éléments doivent également être analysés : La construction est-elle en droit de superficie ? Le bien est-il sous la protection du Patrimoine Suisse ? Le bien se trouve-t-il en zone agricole, industrielle,… ? Dans quel état le bien se trouve-t-il: d’importants travaux d’entretien sont-ils imminents?

Y a-t-il des aménagements à financer pour répondre aux exigences écologiques ? L’emprunteur devra-t-il se charger de l’entretien de la route d’accès, etc ? Y a-t-il des points susceptibles de diminuer la valeur du bien (bruit, droit d’habitation, droit d’opposition d’un tiers à la vente, etc).

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